Установление причин залива по вине УК

Уклонение Управляющей компании от возмещения ущерба после залива — распространенная проблема. Зачастую УК не признает свою вину, перекладывает ее на подрядные организации или же собственников других помещений. Также на нашей практике встречались случаи, когда Акт о заливе составлялся с многочисленными нарушениями и в процессе проведения осмотра техником аварийно-диспетчерской службы УК был неверно определен источник протечки и, соответственно, виновник залива.

Чтобы оспорить Акт о заливе и объективно определить виновника залива, собственнику пострадавшего помещения необходимо провести строительно-техническую экспертизу установления причин и виновника залива. В рамках данной экспертизы эксперт определит, источник протечки и выявит в чьей зоне ответственности находится неисправное имущество, а также оценит причиненный ущерб. Результаты экспертизы впоследствии можно будет использовать как доказательство при обращении в суд или страховую компанию.

Какое имущество находится в зоне ответственности УК?

Согласно п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязуется выполнять работы по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить готовность инженерных систем.

Соответственно, если причиной залива стало недобросовестное исполнение обязанностей Управляющей компанией, то ответственность за возмещение ущерба возлагается именно на нее.

Перечень общедомового имущества определен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В частности, этот список включает в себя следующее имущество, которое может стать источником протечки:

1. чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, котельные, бойлерные;
2. крыши;
3. плиты перекрытий, балконные плиты;
4. окна помещений общего пользования;
5. внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
6. внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, отводов, стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;
7. внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры;
8. внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления.

Распространенные причины заливов по вине УК

Так или иначе причины большинства заливов сводятся к несвоевременной замене и ремонту, изношенности общедомового имущества, дефектам монтажа и его некачественному обслуживанию.

Протечки в общедомовых системах:

• Прорыв стояков горячей или холодной воды
• Засоры канализации — несвоевременная очистка канализационных труб или неправильная эксплуатация
• Протечки батарей, стояков отопления

Протечки с крыши, чердака или технических этажей:

• Нарушение герметичности кровли во время дождей или таяния снега.
• Некачественная герметизация межпанельных швов
• Неисправности коммуникаций и оборудования, находящегося на чердаке или технических этажах

Ненадлежащее обслуживание общедомового имущества:

• Несвоевременная замена старых коммуникаций
• Некачественное проведение ремонтных работ

Методики выявления причины заливов

Методика выявления причин заливов в ходе строительно-технической экспертизы представляет собой системный подход к анализу и диагностике протечки.

Первым этапом экспертизы является визуальный осмотр объекта. Специалист осматривает видимые признаки затопления, такие как следы влаги на стенах, потолках и полах, а также оценивает состояние отделочных материалов. При осмотре производятся замеры площадей затопления и фотофиксация дефектов. При этом строятся гипотезы о возможных источниках протечки, опираясь на соотношение расположения следов затопления и систем коммуникаций.

Следующим шагом является проведение инструментальных исследований для проверки обозначенных гипотез. Для определения причины заливов помещений эксперты используют специальные технические устройства: эндоскоп, влагомер, тепловизор. С их помощью эксперт проверяет системы коммуникаций, соблюдение нормативов монтажа. Использование влагомеров также позволяет точно определить уровень влажности в различных конструкциях, тепловизор — выявить скрытые места накопления влаги.

В течении 3-7 дней после проведения экспертизы составляется Заключение специалиста, в котором будет отражены выводы о причинах залива, виновнике залива и сумме причиненного ущерба. Заключение, подготовленное специалистом, который обладает необходимой квалификацией, основанное на вещественных доказательствах, составленное в соответствии с требованиями закона, станет неоспоримым доказательством причин залива в суде.

Размер потребительского штрафа

Собственник помещения является потребителем по отношению к Управляющей компании в части оказания услуг по содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме. Исходя из этого, права владельца пострадавшей квартиры защищены Законом РФ “О защите прав потребителей”.

Если управляющая компания добровольно не возместила ущерб в досудебном порядке в течении 10 дней с момента отправления претензии, то в соответствии с п. 6 ст. 13 ЗоПП собственник пострадавшего имущества имеет право на присуждение судом в его пользу потребительского штрафа в размере 50% от суммы взыскиваемого ущерба. Это значит, что Управляющая компания по решению суда обязана будет возместить пострадавшему собственнику сумму, которая в 1,5 раза превышает ущерб.

Как выбрать экспертную организацию?

Итоговая цель независимой экспертизы — это не только оценка нанесенного ущерба, но и подготовка официального документа в форме заключения специалиста, который будет иметь юридическую силу в судебном процессе.

Москва отличается высококонкурентным рынком, поэтому прежде чем заказывать независимую экспертизу квартиры после залива следует внимательно отнестись к выбору экспертной организации. Организация имеет принципиальное значение, так как для проведения этой услуги необходимо наличие допусков СРО. Исключительно в таком случае проведенная экспертиза будет принята судом к рассмотрению. Если документ был составлен экспертом, не имеющим право на оценку ущерба, предоставленную Вами в суд независимую экспертизу исключат из списка доказательств, из-за чего сумма шансы на успешное разрешение дела сильно снижаются.

Независимые эксперты компании “Альянс” соответствуют всем предъявляемым требованиям:

1. Профильное строительное образование;
2. Членство в саморегулируемой организации (СРО);
3. Членство в национальных реестрах специалистов НОСТРОЙ и НОПРИЗ.
4. Использование сертифицированного оборудования при проведении экспертизы.