Установление причин залива по вине Застройщика

Несоблюдение требований строительных стандартов при возведении здания происходит повсеместно, так как Застройщики экономят на стройматериалах и рабочих бригадах. Это обуславливает распространенность проблемы заливов в многоквартирных домах.

Застройщик и Управляющая компания несут ответственность за одно и тоже имущество, в связи с чем при составлении Акта о заливе техниками часто допускаются ошибки в определении виновника залива. Обе организации обычно перекладывают вину друг на друга, когда дело доходит до возмещения ущерба. Особенно это касается масштабных заливов на несколько этажей.
Для определения виновника залива пострадавшим собственникам необходимо привлечь независимого эксперта и провести экспертизу по установлению причин и виновника залива. Результаты экспертизы впоследствии можно будет использовать как доказательство при обращении в суд или страховую компанию.

Какое имущество находится в зоне ответственности Застройщика?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве”, Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Соответственно, если причиной залива стало использование застройщиков некачественных строительных материалов при возведении здания или же нарушение федеральных строительных стандартов, то ответственность за возмещение ущерба возлагается именно на него.

Порой трудно разграничить зону ответственности Застройщика и Управляющей компании, так как Застройщик не будет нести  ответственность за залив, произошедший вследствие нормального износа здания даже в течение гарантийного срока. В связи с чем, пострадавшие от залива собственники новых многоквартирных домов для объективного определения ответственной организации проводят независимую строительно-техническую экспертизу причин залива.

Собственникам квартир также необходимо помнить о том, что ответственность застройщика залив ограничена гарантийным сроком на объект долевого строительства, а также входящее в него технологическое и инженерное оборудование. Такой срок определен в договоре о долевом участии в строительстве и не может составлять менее 3 лет с момента ввода здания в эксплуатацию.

Под объектом долевого строительства и технологического, инженерного оборудования понимается в частности:

1. крыши;
2. технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, котельные, бойлерные;
3. плиты перекрытий, балконные плиты;
4. окна помещений общего пользования;
5. внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
6. внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, отводов, стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;
7. внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры;
8. внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления.

Распространенные причины заливов по вине Застройщика

1. Некачественное выполнение кровельных работ:

Нарушение технологии укладки кровли, использование некачественных материалов, отсутствие гидроизоляции приводят к протечкам во время дождя или таяния снега.

2. Нарушение герметичности фасада:

Протечки через межпанельные швы, дефекты в несущих конструкциях особенно актуально для новостроек.

3. Неисправности общедомовых коммуникаций:

Прорывы труб, некачественное обустройство системы водоснабжения, канализации или отопления часто приводят к затоплению квартир.

4. Нарушения при монтаже скрытых коммуникаций:

Застройщик отвечает за протечки в скрытых трубах, зашитых в стены, перекрытия или пол.

5. Проблемы в местах подключения оборудования:

Некачественный монтаж кранов, приборов учета может привести к протечкам при эксплуатации.

Методики выявления причины заливов

Методика установления причин затопления в рамках строительно-технической экспертизы основана на комплексном анализе и диагностике протечек. Она включает несколько ключевых этапов, позволяющих точно определить источник проблемы и масштабы повреждений.

1. Визуальное обследование объекта

Экспертиза начинается с детального осмотра помещения. Специалист фиксирует видимые признаки залива:

• Разводы от воды на стенах, потолке и полу.
• Деформации отделочных материалов (вздутие обоев, отслоение краски, коробление паркета).
• Наличие плесени или грибка в местах скопления влаги.

В ходе осмотра выполняются замеры площади повреждений, фотографируются дефекты, а также анализируется расположение следов затопления относительно инженерных коммуникаций (водопровода, канализации, системы отопления). Это позволяет сформулировать предварительные гипотезы о возможных причинах протечки.

2. Инструментальные исследования

Для подтверждения или опровержения выдвинутых предположений применяются специализированные приборы:

• Эндоскоп – помогает обследовать труднодоступные участки (внутри стен, за панелями).
• Влагомер – измеряет уровень влажности в строительных материалах, выявляя скрытые повреждения.
• Тепловизор – обнаруживает температурные аномалии и зоны скопления влаги, невидимые невооруженным глазом.

С помощью этих инструментов эксперты проверяют состояние коммуникаций, соответствие их монтажа нормативным требованиям, а также выявляют возможные дефекты строительных конструкций.

3. Подготовка заключения

В течение 3–7 дней после завершения обследования составляется экспертное заключение, в котором указываются:

• Точная причина залива (прорыв трубы, нарушение гидроизоляции, ошибки при монтаже и т. д.).
• Виновная сторона (соседи, управляющая компания, строители).
• Размер ущерба (с расчетом стоимости восстановительного ремонта).

Заключение, оформленное квалифицированным экспертом на основе объективных данных и в соответствии с законодательными требованиями, служит весомым доказательством в суде и может быть использовано для взыскания компенсации.

Размер потребительского штрафа

Собственник помещения является потребителем по отношению к Застройщику. Однако 214-ФЗ устанавливает меньший размер потребительского штрафа, нежели Закон РФ “О защите прав потребителей”, который будет действовать в случае вины Управляющей компании.

Так, если Застройщик добровольно не возместил ущерб в досудебном порядке, то в соответствии с п. 3 ст. 10 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве” собственник пострадавшего имущества имеет право на присуждение судом в его пользу потребительского штрафа в размере 5% от суммы взыскиваемого ущерба. Это значит, что Застройщик по решению суда обязан будет возместить пострадавшему собственнику сумму, которая в 1,05 раза превышает ущерб.

Как выбрать экспертную организацию?

Итоговая цель независимой экспертизы — это не только оценка нанесенного ущерба, но и подготовка официального документа в форме заключения специалиста, который будет иметь юридическую силу в судебном процессе.

Москва отличается высококонкурентным рынком, поэтому прежде чем заказывать независимую экспертизу квартиры после залива следует внимательно отнестись к выбору экспертной организации. Организация имеет принципиальное значение, так как для проведения этой услуги необходимо наличие допусков СРО. Исключительно в таком случае проведенная экспертиза будет принята судом к рассмотрению. Если документ был составлен экспертом, не имеющим право на оценку ущерба, предоставленную Вами в суд независимую экспертизу исключат из списка доказательств, из-за чего сумма шансы на успешное разрешение дела сильно снижаются.

Независимые эксперты компании “Альянс” соответствуют всем предъявляемым требованиям:

1. Профильное строительное образование;
2. Членство в саморегулируемой организации (СРО);
3. Членство в национальных реестрах специалистов НОСТРОЙ и НОПРИЗ.
4. Использование сертифицированного оборудования при проведении экспертизы.